加息、外资设限、住宅禁商、二手房转让征收营业税和个人所得税等一系列房地产调控政策效果开始在北京楼市显现。北京市房地产交易网最新统计数据显示：高档公寓、别墅项目等高价位商品房销售自5月起连续下跌，目前月销售量只有宏观调控前4月份销售量的三分之一。

■高档住宅月销售量下降三分之二

北京市房地产交易网最新统计数据显示：5月中下旬“国六条”和九部委“十五条”等新一轮宏观调控拉开序幕以后，北京高档住宅出现销售量和销售价格“双跌”。这是近几年以来首次出现的现象。

4月，北京别墅和高档公寓预售1423套，而到了8月，月销售量仅为441套，不到4月的三分之一。销售量下跌的同时，高档住宅价格也出现了下跌，比较7月和8月北京别墅和公寓的预售价格，由均价13313元/平方米下降到12081元/平方米，每平方米下降了1212元。

分析北京高档住宅出现“双跌”的主要原因，业内人士认为，除了新推出供应量少，可卖的高档住宅不多之外，主要的原因便是“有形的手”即宏观调控政策将高档住宅的主要购买人群———包括港澳台人士及外籍人士和温州人、山西人等投资客挡在了门外。

■商业用房销售面积翻倍

与高档住宅销售量下跌三分之二相比，统计数据显示，5月以后，商业用房却出现了3个月内销售面积大幅上涨的局面。北京市房地产交易网统计数据显示，商业用房是北京楼市5月以后市场表现最大的亮点，销量稳步上升，销售面积由4月的49599平方米上升2倍到了97331平方米，创造了调控以来的销售高峰期。

分析这个现象，业内人士认为，“住宅禁商”是最大原因。但统计数据显示，商业用房虽然受青睐，但销售单价却呈现下跌，均价已经由4月的19075元/平方米下跌到8月的15147元，单价下跌了30％。

■普通住宅销售开始“双升”

统计数据显示，普通住宅在近期的表现和高档住宅、商业用房都不同：从销售量看，普通住宅的销售量在经历下跌后出现稳步上升态势，而销售均价则一路保持继续上涨。

北京房地产信息网的统计数据显示，2006年前9个月中，住宅期房销售网上签约量最高的月份是宏观调控政策出台前的3、4月，月销售量分别达到了12955、12938套，5、6月份出现连续下跌，月销售量分别为12746、12113套，到7月降到最低，月销售量仅为11276套，而从8月开始上升，月销售量达到了11807套，这种上升的趋

势在9月继续显现，截止到9月20日销售量已经达到了9300套。

不过，尽管普通住宅的销售量经历了下跌，但是销售均价却是一路上涨，3月均价为7125元/平方米，5、6月销售量开始出现下降的同时销售均价却一路上扬达到了7894元/平方米，到8月均价达到了8077元/平方米。

而对普通住宅的销售趋势，业内人士认为，一方面是政策变化带来的多个楼盘上市延期，导致北京普通住宅有效供应少而引起的“恐慌需求”，另一方面就是开发商在政策变化中产生的“利润最大化”心理所致———拿地难、拿地成本高、资金门槛高了等原因促使很多中小开发商对“最后的晚餐”狠咬一口。